Golden Visa στην Ελλάδα: ο οδηγός του 2026 για άδεια διαμονής μέσω ακινήτου

Άδεια διαμονής πέντε ετών με αγορά ακινήτου στην Ελλάδα. Τα όρια έχουν αυξηθεί, το ακίνητο έχει πλέον όρους, και τα περισσότερα λάθη γίνονται πριν υπογραφεί το συμβόλαιο.

Η Golden Visa είναι η άδεια διαμονής για επενδυτές σε ακίνητα. Πολίτης τρίτης χώρας που αγοράζει επιλέξιμο ακίνητο στην Ελλάδα παίρνει άδεια διαμονής πέντε ετών, που ανανεώνεται όσο διατηρεί το ακίνητο. Στον Κώδικα Μετανάστευσης είναι η άδεια επενδυτή σε ακίνητη περιουσία, τύπου Β.5, μία από τις άδειες για επενδυτικούς λόγους των άρθρων 96–100Α.

Πόσο πρέπει να επενδύσετε

• 800.000 € στην Αττική, τη Θεσσαλονίκη, τη Μύκονο, τη Σαντορίνη και σε νησιά με πάνω από 3.100 κατοίκους.
• 400.000 € στην υπόλοιπη Ελλάδα.
• Τα δύο υψηλότερα όρια αφορούν ένα ακίνητο τουλάχιστον 120 τ.μ. Πολλά μικρότερα διαμερίσματα δεν αθροίζονται πια για να φτάσουν το όριο.
• 250.000 € για μετατροπή επαγγελματικού κτιρίου σε κατοικία ή αποκατάσταση διατηρητέου, σε όλη την Ελλάδα.
• Τα όρια ισχύουν τον Οκτώβριο 2026. Έχουν αλλάξει πολλές φορές, οπότε κρίνει ο νόμος που ισχύει την ημέρα της αίτησης.

Τι σας δίνει — και τι όχι

• Δικαίωμα διαμονής στην Ελλάδα για πέντε χρόνια, που ανανεώνεται όσο έχετε το ακίνητο.
• Σύντομες διαμονές στις άλλες χώρες Σένγκεν, όπως με κάθε ελληνική άδεια διαμονής.
• Όχι δικαίωμα εξαρτημένης εργασίας στην Ελλάδα. Αν θα εργαστείτε για Έλληνα εργοδότη, χρειάζεστε άλλη άδεια.
• Διαμονή, όχι ιθαγένεια. Η πολιτογράφηση έχει ξεχωριστές και πολύ μακρύτερες προϋποθέσεις.
• Η φορολογία είναι άλλο ζήτημα: διαμονή πάνω από 183 ημέρες τον χρόνο σας κάνει κατά κανόνα φορολογικό κάτοικο Ελλάδας.

Η διαδικασία βήμα προς βήμα

1. Επιλέξτε το ακίνητο και ζητήστε από δικηγόρο να ελέγξει τους τίτλους, τις οικοδομικές άδειες και τυχόν οφειλές πριν δεσμεύσετε χρήματα.
2. Βγάλτε ελληνικό ΑΦΜ. Χρειάζεται για την αγορά, και συνήθως και ελληνικός τραπεζικός λογαριασμός.
3. Υπογράψτε το συμβόλαιο ενώπιον συμβολαιογράφου και πληρώστε το τίμημα μέσω τράπεζας, όχι σε μετρητά.
4. Μεταγράψτε τη μεταβίβαση στο υποθηκοφυλακείο ή το κτηματολόγιο. Το πιστοποιητικό μεταγραφής μπαίνει στον φάκελο.
5. Υποβάλετε την αίτηση για άδεια διαμονής με διαβατήριο, ασφάλιση υγείας, το συμβόλαιο, το πιστοποιητικό μεταγραφής και το αποδεικτικό πληρωμής, και δώστε βιομετρικά.
6. Ανανεώνετε ανά πενταετία, όσο εξακολουθείτε να έχετε το επιλέξιμο ακίνητο.

Μέλη οικογένειας

Η οικογένειά σας μπορεί να σας συνοδεύσει και παίρνει άδειες που λήγουν μαζί με τη δική σας. Μετά τον ν. 5275/2026 αυτό καλύπτει τον/τη σύζυγο ή σύντροφο με σύμφωνο συμβίωσης, τα άγαμα παιδιά κάτω των 21, τους γονείς και των δύο συζύγων, και τα ενήλικα παιδιά που στερούνται δικαιοπρακτικής ικανότητας και ζουν και συντηρούνται από εσάς. Παιδί που κλείνει τα 21 παίρνει αυτοτελή άδεια τριών ετών, με μόνη προϋπόθεση την προηγούμενη άδεια οικογενειακής επανένωσης.

Συχνά λάθη

• Υπολογισμός πολλών μικρών διαμερισμάτων για το όριο των 400.000 ή 800.000 €, που απαιτεί ένα ακίνητο τουλάχιστον 120 τ.μ.
• Σχέδια για ενοικίαση του ακινήτου μέσω Airbnb ή παρόμοιας πλατφόρμας.
• Πληρωμή μέρους του τιμήματος σε μετρητά ή εκτός τραπεζικού συστήματος.
• Στήριξη σε περσινά όρια ή σε παλιό άρθρο.
• Η προσδοκία ότι η άδεια επιτρέπει εργασία στην Ελλάδα.